Jetzt VNWI Mitglied werden »

Gebäudesanierung in der WEG – Erkennen, Entwickeln, Beschließen und Umsetzen. Der Sanierungsprozess in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung.

Attendorn/Burg Schnellenberg, 01.09. – 02.09.2017

Sanierungen in der WEG richtig planen und beschließen

von Sabine Beckers

Das ausgebuchte Sommerseminar des VNWI fiel diesmal bereits in den beginnenden September. Über 80 Teilnehmer waren auf die nebelverhangene Burg gekommen, um sich in dem altertümlichen Gemäuer dem Thema Gebäudesanierung zu widmen und den oft steinigen Weg dorthin erklären zu lassen.

Unter der Leitung von Astrid Schultheis und Rechtsanwalt Dr. Michael Casser, beide Vorstand VNWI, wurden auch diesmal zusammen mit hochkarätigen Referenten ein zuvor entwickelter Praxisfall gelöst und entsprechende Musterbeschlüsse entwickelt.

Steigender Instandsetzungsbedarf trifft oft genug auf unzureichende Instandsetzungsrückstellungen, aktuelle Vorschriften zwingen zur Anpassung an den heutigen Stand der Technik und bringen fast jede Instandsetzungsmaßnahme in die Grauzone der modernisierenden Instandsetzung. Bei Sanierungsmaßnahmen stehen Verwalter oft zwischen allen Fronten. Notwendige Maßnahmen stoßen bei Eigentümergemeinschaften – sei es wegen des Aufwandes oder der hohen Kosten – auf Unverständnis. Im Vorbereitungsprozess muss der Verwalter die Eigentümer ausreichend informieren, Angebote einholen, Eigentümerversammlungen vorbereiten und entsprechende Beschlüsse entwerfen. Bei der Begleitung der Maßnahme wird er außerdem zum Ansprechpartner für Handwerker und Architekt. Dann gilt es Rechtsnormen, Gerichtsentscheidungen, technische Vorschriften zu beachten. Was kann und vor allem was muss ein Verwalter leisten? Wie muss sich ein Verwalter verhalten, um schwierige Sanierungsmaßnahmen richtig zu planen und nicht letzten Endes doch in Haftung zu geraten?

Licht in das Dickicht der Regelungen und Haftungsfallen brachten Dipl.-Ing. Architektin und Sachverständige ZV EnEV Andrea Huss, Vors. Richter am LG Dortmund Marc Bünnecke, Prof. Dr. Florian Jacoby von der Universität Bielefeld und Richter am AG Hamburg-Blankenese Dr. Olaf Riecke.

Zunächst erläuterte Professor Florian Jacoby die rechtlichen Rahmenbedingungen und Grundlagen wie die ordnungsmäßige Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums nebst Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (Stichwort: Heizkörperentscheidung), Sonderfälle wie Instandsetzungsverpflichtungen in der Teilungserklärung und deren Reichweite. Der Verwalter müsse ggf. auf Unklarheiten in der TE hinweisen und das Problem n an die Eigentümer weitergebe. Trotzdem biete dies kein Schutz vor Anfechtbarkeit.
Problematisch seien außerdem unterschiedliche Ansparungen bei Mehrhausanlagen. Kann eine falsche Instandhaltungsrückstellung noch repariert werden? Das Plenum kam hier mit den Referenten zu dem Lösungsvorschlag, das Problem zu besprechen und den Zuvielzahlern eine Rückzahlung anbieten, da Nachzahlungen sich immer schwierig gestalten würden.
VRiLG Marc Bünnecke nahm sich im Anschluss der rechtlichen Rahmenbedingungen an.
Was zählt zu den Pflichten und Aufgaben des Verwalters? Abgrenzung von laufenden Maßnahmen der Instandhaltung und Notgeschäftsführung. Wie sieht es mit der Finanzierung aus? Sonderumlage/Darlehensaufnahme oder Mischfinanzierung bei dringlichen Maßnahmen? Ausführlich wurde die Entscheidung des BGH (V ZR 244/14) zur umfassenden Information der Eigentümer bei einer möglichen Darlehensaufnahme besprochen: Information über die gesetzliche Lage, Fristen und evtl. Wohngeldausfälle/Nachschusspflichten und anschließend ausreichende Dokumentation im Protokoll. Im Protokoll sollten immer auch die Diskussion und ein „Mehr“ dargestellt werden, so der Referent.
Zentrales und viel diskutiertes Thema war dann die Bestimmtheit von Beschlüssen. Auch ein unbeteiligter Dritter müsse erkennen können, was gemeint sei.
Dr. Olaf Riecke setzte sich mit der Definition und Abgrenzung der Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung, Modernisierung, bauliche Veränderung und ihre Konsequenzen für die Willensbildung/notwendigen Mehrheiten auseinander. Dipl.-Ing. Architektin Andrea Huss brachte schließlich Licht in das Dunkel der praktischen Durchführung von Sanierungsmaßnahmen. Sie stellte allgemeine und objektbezogene technische Anforderungen dar. Fazit: Je komplizierter das Gebäude gebaut ist, desto höher die Sanierungskosten. Wenn keine Sanierung stattfindet, bliebe nur der Rückbau oder Leerstand.
Schließlich gab die Referentin noch einen Überblick über die maßgeblichen technischen Regelwerke und den damit verbundenen DIN-Dschungel (z.B.: Schallschutz, Wärmeschutz, Fensterbank innen, außen, Heizkörper).
Huss empfahl, wenigstens alle 5 Jahre mit einem Fachplaner zu begehen, um so größere Schäden rechtzeitig zu vermeiden sowie eine Prioritätenliste zur Gebäudehülle und eine zur Anlagentechnik mit Fotos zu erstellen. Auch bei größeren Maßnahmen sollte ein Fachmann mit hinzugenommen werden.
„Nach der Sanierung ist vor der Instandhaltung“ – daher riet die Referentin, abschließend nach der erfolgreichen Maßnahme einen weiteren Beschluss zur „Nutzung der Instandhaltung“ zu fassen.
Musterbeschlüsse standen im Mittelpunkt der Veranstaltung: Die Referenten präsentierten ausführliche Musterbeschlüsse für alle Phasen der Planung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme und damit eine wertvolle Arbeitshilfe für die zahlreichen Eigentümerversammlungen, die eine ordnungsgemäße Willensbildung der Eigentümer erfordert.
Abgerundet wurde das Seminar wieder durch den geselligen Abend, der mit einem nur kurzen Rundgang um die Burg begann, da die ursprünglich geplante Wanderung aufgrund der schlechten Wetterprognose ausfallen musste. So genossen die Teilnehmer diesmal einen trockenen Barbecue-Abend im Burghof, ausreichend geschützt vor schlechtem Wetter, unbekannten Burggeistern und Fledermäusen.

Neuer Termin für 2018 ist der 31.08./01.09.2018.

„Wohnungseigentumsmodernisierungs...
„Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ (WEMoG)
Am 17.09.2020 hat der Bundestag das „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ (WEMoG) mit den im Nachgang eingebrachten Änderungen der R... mehr »

NewsNews

Rechtsberatungs-Hotline

Der Verband bietet seinen Mitgliedern eine tägliche Rechtsberatungs-Hotline in Kooperation mit der Kanzlei WIR Jennißen und Partner, Köln, auf den Internetseiten des VDIV. Zur Hotline »

Rechtsberatungs-HotlineRechtsberatungs-Hotline

ZfIRSeit dem Frühjahr 2015 kooperiert der VDIV mit der Zeitschrift für Immobilienrecht (ZfIR/RWS-Verlag)... mehr »

ZfIR-EntscheidungsbesprechungenZfIR-Entscheidungsbesprechungen

DDIV aktuellDDIV aktuell

EXTRAFORUM ZUR WEG-Novelle
EXTRAFORUM ZUR WEG-Novelle
Die Regierungsparteien CDU und SPD haben sich auf einen Kompromiss bei der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes geeinigt. Das Gesetz ... mehr »

NewsNews