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Newsartikel vom 17.03.2015 in Kategorie Recht

BGH entschied bisher umstrittene Frage zu § 10 Abs. 6 WEG

Bei gekorener Gemeinschaftszuständigkeit nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG besteht keine Reservekompetenz eines einzelnen Wohnungseigentümers.

Der BGH entschied die bislang umstrittene Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer auch dann noch Unterlassungsansprüche wegen Störungen am gemeinschaftlichen Eigentum geltend machen kann (Reservekompetenz), wenn zuvor die Gemeinschaft die Durchsetzung der Ansprüche gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich gezogen hat (gekorene Kompetenz).

Der Fall:
In dem Verfahren wurde in der Wohnung des Beklagten gewerbliche Prostitution betrieben. Die WEG-Gemeinschaft hatte hinsichtlich der damit einhergehenden Störungen des Gemeinschaftseigentums mehrheitlich beschlossen, die den Wohnungseigentümern zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gemeinschaftlich durch den Verband geltend zu machen. Sie beauftragen die Verwaltung, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen. Dies geschah jedoch nicht. Daher verklagte ein Wohnungseigentümer in der Folgezeit selbst den Eigentümer der Wohnung, von der die Störungen ausgingen, auf Unterlassung. Die Klage wurde in den Vorinstanzen und vom BGH als unzulässig abgewiesen.

Die Entscheidung:
Nach der Entscheidung des BGH ist eine solche „Reservekompetenz“ des einzelnen Wohnungseigentümers, nachdem die Gemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen (hierzu zählt § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG) durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat, nicht mehr möglich, da eine Alleinzuständigkeit der WEG begründet wurde. Es handelt sich um eine gesetzliche Prozessstandschaft des Verbandes, die die eigentlichen Anspruchsinhaber von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt. Ausreichend ist, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist. Eine individuelle Rechtsverfolgung ist dann nicht mehr möglich. Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht. Eine eigene Klage kann er selbst nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt.
Gegen eine alternative Einzelgeltendmachung spreche schon der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, so der BGH. Darüber hinaus stützen die Bundesrichter ihre Entscheidung auf verfahrensrechtliche Erwägungen (Einwand der Rechtshängigkeit und nach Abschluss des Verfahrens Entgegenstehen der Rechtskraft. Die gebündelte Rechtsdurchsetzung müsse von der Beschlussfassung an – die mehrheitlich erfolgen muss - sichergestellt sein. Einzelne Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit gegen den Beschluss per Anfechtungsklage vorzugehen.

Tipp für Verwalter:
Wird die gemeinschaftliche Geltendmachung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen durch den Verband beschlossen und die Verwaltung mit den weiteren Schritten beauftragt, sollten diese zeitnah durch die Verwaltung eingeleitet werden. Nur so können Sie ein evtl. Haftungsrisiko wg. verzögerter Beschlussumsetzung ausschließen. Dokumentieren Sie einzelne Schritte (Übergabe/Termin beim Rechtsanwalt), um evtl. Verzögerungen später zuordnen zu können. Lassen Sie sich regelmäßig über den Verfahrensfortgang informieren. Stellt sich die Anspruchsdurchsetzung hingegen bereits vor Beschlussfassung als sehr schwierig dar, sollte die Durchsetzungskompetenz lieber bei den Wohnungseigentümern belassen werden. Und natürlich besteht auch die Möglichkeit, die gemeinschaftliche Geltendmachung ebenfalls durch Beschluss wieder rückgängig zu machen.
(BGH, Urt. v. 5. 12. 2014 - V ZR 5/14).

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