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Newsartikel vom 10.12.2013 in Kategorie Veranstaltungsberichte

Tagungsbericht zum Winterseminar 2013 in Dortmund

Dortmund

Das Winterseminar des Verbandes „Recht, Technik & Social Media“ am 22. 11. 2013 war mit über 130 Teilnehmern im Casino Hohensyburg wieder gut besucht.
Das Programm bot einen Querschnitt durch aktuelle Themen von A wie Ausbildung über Mietrecht, Nachbarschaftsrecht, Sanierung und Social Media bis hin zu T wie Trinkwasserverordnung.

Nach der Begrüßung durch den Vorstandsvorsitzenden, Dr. Michael Casser, berichtete Dipl.-Ing. Jürgen Klement zum Thema „Update Trinkwasserverordnung“. Er zeigte auf, wo in der Praxis die Probleme liegen und worauf der Verwalter gerade z.B. bei Leerstand mit Blick auf die Trinkwasserleitungen zu achten habe (Stichwort: Stagnationsproblem/stehendes Wasser – hier treffe den Verwalter die Pflicht einmal in der Woche stehende Leitungen zu spülen, um das Infektionsrisiko auszuschließen). Verwalter seien nach der Trinkwasserverordnung in der Regel Erfüllungsgehilfen des Betreibers der Anlage. Klement kritisierte eine langsamere Reaktionszeit bei Trinkwasserproblemen als bei defekten Gas- oder Elektroleitungen, was vor dem Hintergrund der offiziellen Todesfälle von 8000/Jahr und der Zahl der geschätzten Erkrankungen mit 42.000/Jahr unverständlich sei.
Er warnte aber vor viel Aktionismus in der Branche. Wäre der Grenzwert überschritten, so solle zunächst eine Instandhaltungsanalyse gemacht werden. Jede Anlage sei individuell. Zunächst solle daher eine Beratung und eine Wartung der grundlegenden Dinge der Anlage erfolgen.
Nach der Trinkwasserverordnung sind 3 Proben zu entnehmen: am Trinkwasserausgang, am Eingang der Zirkulationsleitung in den Speicher und an einer repräsentativen Entnahmestelle. Grundsätzlich bestehe keine Pflicht ein Probeentnahmeventil einzubauen; dies sei jedoch hygienischer. Die Beprobung sollte durch einen geschulten Probenehmer stattfinden und an ein akkreditiertes Trinkwasserlabor zur Untersuchung gegeben werden. Diese können beim Gesundheitsamt erfragt werden.
Bei einer positiven Beprobung muss diese dem Gesundheitsamt angezeigt werden. Ursachen sind festzustellen und eine Gefährdungsanalyse durchzuführen mit anschließender Sanierung.
Die Sanierung ist zu dokumentieren und die Unterlagen müssen 10 Jahre aufbewahrt werden.
Klement empfahl hinsichtlich der Anforderungen an eine Gefährdungsanalyse beim jeweiligen Gesundheitsamt die Voraussetzungen zu erfragen, da es hier noch keinen einheitlichen Standard gibt. Zu der Höhe der voraussichtlichen Kosten für eine Gefährdungsanalyse mit der erforderlichen vorausgehenden Bestandsanalyse (hierzu besteht eine Pflicht bereits seit 2001!) nannte der Referent ca. 15.000 €.
Hinsichtlich der Informationspflichten riet der Referent an, zunächst alle Instandhaltungsmaßnahmen der Anlage durchzuführen inklusiver einer thermischen Desinfektion. Sollten die Werte danach in Ordnung sein, so sei über den Vorfall und dessen Beseitigung zu informieren. Wer in einer WEG zu informieren sei, hänge von der Größe der Anlage und den betroffenen Strängen ab. Wäre ein Strang betroffen, so sind natürlich alle anderen zu untersuchen.
Dem Gesundheitsamt sind die Werte und die eingeleiteten Maßnahmen mitzuteilen und die Anforderungen an die Gefährdungsanalyse abzustimmen. Manchmal sei bereits ein Schreiben eines Installateurs für die Gefährdungsanalyse ausreichend. Hier sei jede Anlage individuell zu betrachten.

Außerdem wies Klement auch auf die ab 1.12.2013 veränderten Grenzwerte für Blei in Trinkwasserleitungen und damit verbundene Informationspflichten hin (vgl. hierzu News und ein kostenloses Faltblatt beim UBA)

Im Anschluss informierte Thomas Flecke, Ausbildungsberater der IHK Dortmund, zum Thema „Der Azubi: Das unbekannte Wesen“. Qualifizierte Fachkräfte in der Immobilienbranche sind Mangelware. Daher sollte man am besten selbst ausbilden. Viele kleine Betriebe scheuen dies jedoch aus zeitlichen Gründen und aufgrund der damit verbundenen Kosten. Flecke berichtete, dass der Immobilienkaufmann bei den jungen Leuten hoch im Kurs stehe, was den aktuellen TV-Sendungen aus der Branche zu verdanken sei. Er informierte über die Voraussetzungen eines Betriebes, um ein Ausbildungsbetrieb zu werden. Dies richte sich nach der Ausbildungsverordnung (Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/ Immobilienkauffrau) und nach dem bundesweit gültigen Rahmenplan. Es wird im dualen System (Schule - EBZ/Ausbildungsbetrieb) ausgebildet. Im Betrieb müsse eine Person als Ausbilder Ansprechpartner sein, der einen Ausbilderschein nach der Ausbildereignungsverordnung besitzen muss. Hierfür gibt es einen zweiwöchigen Crashkurs oder einen dreimonatigen Teilzeitkurs bei der IHK, in dem pädagogische Fähigkeiten vermittelt werden. Der Ausbilderschein kann auch nach Beginn des Ausbildungsverhältnisses nachgewiesen werden. Als Kosten benannte Flecke: 120 €/mtl. Schulkosten, ca. 700 €/mtl. im dritten Lehrjahr sowie eine einmalige Prüfungsgebühr, die bei der IHK Dortmund bei 133 € liege.

Nach der Kaffeepause referierte Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Marcus Greupner, Bremen, über die Entscheidung des BGH V ZR 182/12: „Die Sanierung von Gemeinschaftseigentum muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen – sagt der BGH“. In der Entscheidung stecke „Haftungsmusik“, die es für die Verwalter und Verwalterinnen zu vermeiden gelte, so Greupner. Er gab zunächst einen Überblick über die Rechtsprechung des BGH zu dem Thema Sanierung (Hausschwammfall II) und die Rolle von DIN-Normen. Letzter seine kein Gesetze. DIN-Normen tragen lediglich die Vermutung in sich, die anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben. Diese Vermutung könne jedoch widerlegt werden. Werde fehlerhaft saniert könne es zu einer Beschlussanfechtung kommen. Hier drohe dem Verwalter Haftung, wenn er grob fahrlässig, z. B. die Beschlüsse nicht ausreichend vorbereitet habe. Außerdem verjähre der Anspruch auf ordnungsgemäße Instandsetzung nicht. Der Verwalter könne daher durch den geschädigten Wohnungseigentümer, die WEG oder auch die Ordnungsbehörde in Anspruch genommen werden. Grundlagen für eine ordnungsgemäße Sanierung: Der Verwalter darf keine Kostenauslösenden Maßnahmen veranlassen. Er hat vielmehr eine Feststellungspflicht für die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen. Dies erfordere eine regelmäßige Begehung mit Protokoll und Fotos Bauliche Veränderungen: Parabolantenne, Balkone). Den Verwalter treffe eine Hinweispflicht und die Pflicht auf einen ggf. erforderlichen Sanierungsbeschluss hinzuwirken. Hinweisen aus den Kreisen der Eigentümer sollte nachgegangen werden. Grundsätzlich stehe der Eigentümergemeinschaft ein weiter Ermessensspielraum bei der Sanierung zu. Dieser reduziere sich jedoch auf Null, im Falle bestehender öffentlich-rechtlicher Pflichten, Notfällen oder bei gravierenden Mängeln. Wann jedoch liege dieser vor? Hier nannte der Referent die Stichworte: Brandschutz, EnEV, Trittschalldämmung, Feuchtigkeitsdämmung, Wärmedämmung, Statik und Schadstoffbelastung (Asbest, Bleirohre). Der Referent warnte vor Verwalterverträgen, die eine Ermächtigung des Verwalters zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen enthalten, diese Verträge seien zumeist aus AGB-rechtlichen Gründen unwirksam. Außerdem warnte Greupner vor Verwalterverträgen, nach denen der Verwalter die Bauleitung oder Bauüberwachung übernehme. Er wies jedoch darauf hin, dass die Klausel im WEG-Verwaltervertrag des VNWI nicht hierunter reinzuordnen sei, da sie nicht für gravierende Mängel gelte und ausreichend transparent sei.

Im Anschluss hieran gab Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Dr. Andreas Ott einen Überblick zum „Nachbarschaftsrecht“. Nach einer kurzen Einführung zu den Rechtsquellen (vorwiegend: Art. 14 GG, §§ 903ff. BGB, § 13 Abs. 1 WEG, NachbG NRW und LBO NW) stellte sich Ott die Schlüsselfrage: “Was geht mich als Verwalter der Nachbar an?“ Probleme können sich ergeben bei der Einfriedungspflicht, Abständen von Pflanzen, Wärmedämmung und bei grenzständigen Gebäuden. Aktuell in Bezug auf die EnEV stellt sich die Frage der Duldungspflicht und die Frage nach einer evtl. Ausgleichszahlung, die in NRW die Höhe des Bodenrichtwertes nicht überschreiten darf. Probleme bei Bau- und Instandsetzungsarbeiten ergeben sich nach dem Hammerschlags- und Leiterrecht, welches eine schonenden Rechtsausübung vorschreibt (nicht zur Unzeit, schriftliche Anzeige einen Monat vor Beginn, ggf. Vergütung bei länger andauernden Maßnahmen).
Zum Schluss wies Ott noch auf die aktuelle BGH-Entscheidung vom 25.10.2013 (V ZR 230/12 – vgl. hierzu VNWI-News) zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs zwischen Sondereigentümern bzw. Mietern analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hin. Der Anspruch gelte jedoch nicht, wenn die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liege. Ott empfahl letztlich den Abschluss nachbarschaftlicher Vereinbarungen, die vom Verwalter angeregt werden sollten. Dies insbesondere, wenn Baumaßnahmen anstünden. So könnten Vorschäden erfasst werden und auch spätere Setzungsschäden davon getrennt ausgemacht werden. Darüber hinaus diene eine solche Vereinbarung der Beweissicherung.

Nach der Mittagspause informierte Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Stefan Löfflad, Köln, zu dem Thema „Mietrecht trifft WEG-Recht“. Hier ging es insbesondere um die neuen Vorschriften zur Modernisierung und ihre Berücksichtigung in den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Zum Teil ist der Modernisierungsbegriff im WEG nach § 22 WEG (Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau) weiter als der in § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen). Eine Modernisierung im BGB liege vor, wenn es sich um eine bauliche Maßnahme handele (nicht nur optische Verschönerungen, nicht nur Möblierung, außerhalb der Wohnung) und der Eigentümer Bauherr sei (nicht der Wärmecontractor oder keine öffentlichen Erschließungsmaßnahmen) sowie einer der Fälle des § 555b BGB vorliege. Hier stellt sich vor allem die Frage, was Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie sind. Umstritten sei hier, ob es ausreicht, dass „zu bezahlende Endenergie“ eingespart wird.
Mit der Modernisierung im mietrechtlichen Sinn sind auch Ankündigungspflichten mit dreimonatigem Vorauf nach § 555c BGB verbunden. Wenn nicht richtig angekündigt wurde, treffe den Mieter keine Duldungspflicht und er kann einen Baustopp im Wege der Einstweiligen Verfügung erwirken. Darüber hinaus beginne die Ausschlussfirst für Härtegründe nicht zu laufen, eine Mieterhöhung werde nicht nach 3 Monaten, sondern erst nach 9 Monaten wirksam. Die Ankündigung sollte so genau wie möglich in Textform (SMS, E-Mail, Post) erfolgen; z.B.: „Mit Beginn der 35. KW“. Ein Vorschlag für einen Modernisierungsbeschluss kann in den Vortragsunterlagen nachgelesen werden.
Löfflad informierte darüber hinaus auch zu der mietrechtlichen Behandlung von Rauchwarnmeldern. Hier gibt es je nach Bundesland eigene und zum Teil unterschiedliche Regelungen. Für NRW findet sich die Regelung in § 47 Abs. 7 BauO NRW. Danach stehen die Rauchwarnmelder im Sondereigentum und ist die Betriebsbereitschaft durch den Besitzer sicherzustellen. Der erstmalige Einbau stellt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, womit die Kosten umlegbar wären. Fraglich sei, ob auch die Kosten einer Anmietung i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV umlegbar sind. Hierfür schlug der Referent eine entsprechende Klausel für den Mietvertrag vor, die in den Vortragsunterlagen nachgelesen werden kann.

Als letzte Referentin informierte Dipl.Ök. Olivera Wahl, Köln, zu dem „Thema Social media für Immobilienverwalter“. Wahl zeigte auf, wie die bundesweite und regionale Bekanntheit durch die Nutzung von Social media gesteigert und der unternehmerische Ruf gestärkt werden kann. Als Unternehmer könne man so rascher überzeugen, hochwertiger Aufträge erhalten und aktuelle Themen schneller mitbekommen. Nach Möglichkeit sollte die Internetseite mit dem Schlagwort Immobilienverwaltung versehen werden, denn das sei der meistgesuchte Begriff über die Suchmaschine google in diesem Segment. Auch könne die eigene Bekanntheit einfach durch das Einstellen von Fachbeiträgen bei Wikipedia und Verlinken zur eigenen Homepage gesteigert werden, wodurch die Ergebnisse der Suchmaschinen positiv beeinflusst würden. Auch die Plattform XING wurde zur Nutzung empfohlen, da es hier meist wenig Konkurrenz gäbe und durch die Verbindung mit den richtigen Schlüsselwörtern leicht zu einer besseren Positionierung bei den Suchergebnissen führe. Wahl riet außerdem, Kunden zur Abgabe von Bewertungen bei entsprechenden Portalen zu bitten, da dies hilfreich sei, neue Kunden zu überzeugen. Hierzu enspann sich eine rege Diskussion, da ein Teilnehmer damit negative Erfahrungen gemacht hatte. Was tun, wenn ein Kunde immer wieder unter anderen Namen negative Bewertungen abgibt? Hier wusste Wahl hilfreiche Tipps zu nennen. Der erste Eindruck entstehe heute häufig im Internet. Daher sollte man dafür sorgen, dass der Kunde auch Inhalte findet, um das eigene Immobilienverwaltungsunternehmen zu finden.

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